Conquistar um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. A busca por um espaço para chamar de seu pode ser muito estressante, ainda mais quando não se toma os cuidados necessários com a documentação do imóvel.
O vendedor é de confiança?
Antes de tudo, você deve analisar a documentação de quem está vendendo o imóvel, seja pessoa física ou jurídica. O auxílio de um advogado pode ser bem vindo nesta etapa.
Documentos do proprietário
É necessário entender qual a situação civil, financeira e judicial do proprietário. Cópia do CPF e RG são essenciais, mas certidões de nascimento, casamento e judicial também são muito importantes. Já se o proprietário for pessoa jurídica, os documentos necessários são:
●cópia autenticada do estatuto ou contrato social na Junta Comercial;
●papéis com alterações contratuais ou estatutárias registrados na Junta Comercial;
●carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato;
●certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
●certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
●certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho e Federal.
Documentos do comprador:
O comprador também tem dever de apresentar documentação, principalmente se os trâmites forem feitos através de financiamento bancário ou com a construtora.
Geralmente são pedidos os seguintes documentos:
●cópias de RG e CPF;
●certidão de casamento ou nascimento;
●cópias dos três últimos comprovantes de renda;
●certidão de quitação de impostos federais, caso seja comerciante;
●certidões negativas de ações cíveis, da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante.
Mas se for usar o FGTS como entrada do seu empreendimento, você também precisará mostrar:
●cópia da carteira de trabalho;
●extrato das contas do FGTS com registros dos 2 anos anteriores;
●autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
●declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Documentação do imóvel
Após a entrega das documentações do comprador e do vendedor, começa realmente o processo de venda do imóvel. O próximo passo é a apresentação de documentação do imóvel:
●Certidão atualizada de registro do imóvel - É o documento que demonstra como o imóvel realmente está.
●Certidão de ônus reais - Aqui mostrará se o imóvel possui alguma hipoteca ou penhora.
●Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica ou guias de IPTU pagas - A comprovação de pagamento do IPTU de dois anos é obrigatória, pois é dever do proprietário pagar esta taxa.
●Declaração de quitação de obrigações condominiais - utilizada apenas para condomínio fechado ou edifício, deve ser solicitado ao síndico.
Após a verificação de todos estes documentos a próxima etapa é:
Pagamento de taxas
●Imposto sobre transmissão de bens imóveis - é a cobrança para que a propriedade seja oficialmente transferida para o nome do comprador.
●Registro de compra em cartório - Outra cobrança para repassar o imóvel para o nome do comprador.
●Escritura pública - é o contrato apenas nos casos de compra, se for feito o financiamento, o contrato de empréstimo substitui.
●Jogo de certidões - apesar de não ser obrigatório, é comum apresentá-los como garantia. Os documentos que compõem são:
●cópia do título aquisitivo;
●certidão de propriedade com negativa de alienações e ônus, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
●certidões negativas dos cartórios de protestos no limite de 5 anos anteriores;
●certidões negativas dos distribuidores forenses das Justiças Federal e Estadual, além de Executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 anos antes;
●certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho;
●certidões de objeto de eventuais execuções, ações ou protestes dos documentos relacionados anteriormente;
●IPTU de 2 anos anteriores para comprovação de quitação e cálculo do ITBI;
●certidão negativa da Prefeitura, indicando o pagamento dos impostos;
●comprovante de pagamento das últimas faturas de água, energia e gás;
●cópia autenticada de CPF e RG, certidão de casamento e pacto antinupcial;
●declaração da administradora do condomínio ou do síndico demonstrando que as despesas estão quitadas.
As taxas variam no total de R$5 a R$6 mil, mas se você estiver comprando o primeiro imóvel em seu nome, com o valor máximo de R$500 mil e com financiamento pelo SFH, uma lei federal assegura o desconto de 50%.
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