O que é um Contrato de Promessa de Compra e Venda?

A Promessa de Compra e Venda (também conhecida popularmente como “carta de intenção de venda de imóvel“) é um contrato através do qual pessoa física ou jurídica, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.

O objetivo desse contrato é formalizar um negócio, assim como o valor da negociação, as condições e as formas de pagamento acertadas.

A promessa de compra e venda também formaliza a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e desembaraçado. Ela é muito utilizada para gerar maior segurança entre as partes e estabilidade no negócio da compra e venda.

O artigo 462 do Código Civil, trata que o Contrato de Promessa de Compra e Venda, deve atender alguns requisitos e nele, serem observados os requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos, tendo em vista que são essenciais pois formam sua substância.

O Código Civil Brasileiro e a Constituição Federal elencam alguns aspectos necessários e fundamentais para validade dos negócios jurídicos, que devem ser respeitados notadamente quando tratamos da seara contratual, para que ocorra a preservação da eficácia do negócio.

Com efeito, os citados aspectos são representados pela concorrência do respeito à autonomia das relações privadas, da função social dos contratos (artigo 421 do Código Civil), da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e pela força obrigacional dos contratos, sendo que este último, sofre modulação pelos demais, podendo vir a romper, no caso de uma das partes restar prejudicada pela ocorrência de eventual desequilíbrio contratual.

O contrato continua sendo a garantia de cumprimento da manifestação da vontade das partes, como sempre foi no ordenamento jurídico pátrio e no Direito comparado.

Importante destacar que neste tipo de contrato NÃO É POSSÍVEL HAVER CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, conforme o artigo 463 do Código Civil, artigo 5º do Decreto-Lei 58/1937, Decreto 3.079/38 e súmula 166 do STF.

Este documento passa a ter alguns efeitos no que tange o seu registro ou não, na matrícula do imóvel.
Se não houver averbação* na matrícula do imóvel, mantida no Cartório de Registro de Imóveis, existirá somente uma obrigação de caráter pessoal do vendedor em conferir a Escritura Pública de Compra e Venda, depois de quitado os valores da venda do imóvel.

Se houver averbação do Contrato da Promessa de Compra e Venda na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, existirá o direito real de compra do imóvel em favor do promissor comprador. Isso significa que o vendedor passa a ser obrigado a entregar o imóvel, uma vez que o efeito deste contrato impede situações de compra e venda do imóvel para terceiros.

Na situação em que haja inadimplência no pagamento das parcelas acordadas, o vendedor poderá ingressar com ação judicial para rescisão do contrato, junto com pedido de reintegração de posse. O artigo 32 da Lei 6.766/79 prevê que, se vencida e não paga a prestação, o contrato é anulado depois 30 dias após a notificação expressa ao devedor.

Recomendamos sempre que consulte um advogado em caso de dúvidas.

Bibliografia

Novo código de processo civil. Livia Céspedes e Fabiana Dias da Rocha. 2° Ed. São Paulo. Saraiva, 2016
COURA, Bernardo César. A promessa de compra e venda. 2016. Disponível em https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/artigos/215877968/a-promessa-de-compra-e-venda
LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm
Código Civil. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

*Segundo o Google, averbação é:
1.
nota inserida à margem de um documento ou registro público para indicar qualquer alteração relativa ao documento ou registro original.
2.
ato de declarar; declaração.
“a. de suspeição”

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Artigo publicado originalmente em http://documentosecertidoes.com/2019/06/27/o-que-e-contrato-de-promessa-de-compra-e-venda/